2019-03-15 06:31 丫丫港股圈
香港“空置税”,国内“房地产税”,卖房炒股的“大时代”是否已来
核心观点
  • 在3月5日总理的政府工作报告首度提出“稳步”推进房地产税立法之后,一周之后的3月12日,香港特区政府也宣布,“住房空置税”已起草完成,将于下一个提交立法会讨论。
  • 至于房地产税,我们也同样相信,它一定不会伤害那些有最真实居住需求的人。
  • 于是,技术上的准备工作完成,而客观上也有增加新的税源的需求,此外,对于全民炒房的热情以及房价持续上涨导致中国经济多年来积累的“内热”,也需要一剂釜底抽薪的降火良药。

  作者神飞

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  近期房地产市场最热门的无疑就是关于“两税”的热议了。在3月5日总理的政府工作报告首度提出“稳步”推进房地产税立法之后,一周之后的3月12日,香港特区政府也宣布,“住房空置税”已起草完成,将于下一个提交立法会讨论。

  香港房价过高,居住负担过重,多年以来已经成为阻碍香港经济发展的巨大毒瘤。近年来,中国大陆的房价经历了几轮暴涨之后,许多城市,尤其是北京、上海、以及深圳,房价与居住开销占收入中的比例,已经朝着香港的方向发展。如果不加以扼制的话,北上深都会成为“香港”。

  而房价过高带来的其它产业衰弊,会长远地影响中国的核心竞争力的形成。“制造业立国”。“创新立国”都将成为空话。

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  因此,对房地产市场下手,实在刻不容缓。

  一、香港:“空置税”已在路上

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  昨日,香港政府称已经大致完成空置税草拟法案,准备下月提交立法会讨论。

  香港一手楼空置税于2018年6月由香港政府提出,具体内容是:

  将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

  差饷租值是指,假设住宅在指定的估价依据日期空置出租时,估计可取得的合理年租计算出的数值。

  香港《深度财经》称,近年来香港空置一手住宅单位数目近年来大大增加,开发商“捂盘惜售”的行为明显。有部分开发商以俗称“左手交右手”的形式,采用内部转让,将现楼新盘单位转售予旗下不同的关联公司。

  按照空置税的规定,如果开发商在6个月以内租出可获豁免,但单位买卖双方不能是关联公司,否则等于发展商“左手交右手”,不被视为真正易手成交,不会获得豁免。

  在去年6月宣布推出空置税的新闻发布会上,香港特区行政长官林郑月娥表示,房屋政策新措施不是为了遏制房价,而是为了达成三个目标:

  1、令资助出售单位更可负担。

  2、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应,以及

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  3、促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

  当时,香港财政司长陈茂波也在同一个新闻发布会上表示,香港不排除对外资征收资本利得税,现在不是对二手房征收空置税的合适时机,因为二手房空置率很低。一手房空置税可以令新单位及时有效去到市场,目的跟二手房空置税不一样。

  从去年6月提出空置税的概念,到目前完成起草,准备提交立法会讨论,可谓是进展迅速。如此迅速进展的背后,其实与大中华地区关于房地产税的布局是一脉相承的。近期“粤港澳大湾区”规划出台,香港纳入中国大中华地区的布局框架,拟打造科技与创新中心,那么扼制地产霸权是势在必行的。

  而与香港“空置税”遥相呼应的是,国内两会期间提出的“房地产税”。

  二、中国:房地产税“稳步”推进

  几天前的政府工作报告,明确提出“稳步推进房地产税立法”,这是继2014年和2018年之后,第三次提及房地产税立法。而3月8日,全国人大表示,将落实制定房地产税法,确保如期完成。

  中国选择在2019年推进房地产税立法,可以说节奏踩得很准。

  当下,在大多数一二线城市,土地资源开发力度过大,新增土地资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。

  同时,随着减税降负成为常态,从中央到地方,财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源,就成为当务之急,房地产税恰好是备选答案之一。

  由此来看,房地产税的到来,是为地方政府开辟新的税源,并非是为降房价而来。除此之外,技术与前期准备工作的逐步落实,也为开征房地产税提供了可行性。

  过去,各地信息犹如孤岛。理论上,一个人在全国每个城市都买一两套房子,而在系统里却只能查到当地的一套房子。如果全国住房信息都能联网,那么谁在囤房,谁在炒房,将会一目了然。

  尤其对于公职人员来说,能否解释清除这些房子的来源,就显得至关重要。虽然“以人查房”不会面向所有人开启,但至少在相关监管部门那里,这些信息将会一目了然。

  从2017到2019年,全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法问题都已明确解决,国地税合并已经迈出步伐。开征房地产税已无技术障碍。

  于是,技术上的准备工作完成,而客观上也有增加新的税源的需求,此外,对于全民炒房的热情以及房价持续上涨导致中国经济多年来积累的“内热”,也需要一剂釜底抽薪的降火良药。多重因素和合理作用下,房地产税,千呼万唤“终”出来。

  那么,房地产税开征之后,对我们老百姓以及中国经济会有什么影响呢?

  三、开征房地产税的影响

  1、打击炒房

  中国楼市经历了2009、2011、2016三轮暴涨,全民买房的热情已经达到顶峰。且伴随着一线城市房子与就学挂钩,房子已经远远脱离了居住和安家的基本功能。成为了金融炒作的标的。

  居民的买房需求已经脱离“首置”和“改善”这两大基本需求,而演变成“有了钱就买房”,“没钱就要挣钱去买房”,进而升级到“为了买房不惜一切手段”。房价的持续暴涨,已经造成了一定的居民心理畸形。没房子的人,希望通过买一套房子来实现人生阶层的晋升。

  中国人炒房的内心病态已经有十几年了,不是一朝一夕可以缓解。虽然习“房住不炒”的定调从2017年10月就推出,但我们看到的是,2018年,某些城市的房价还是经历了一次中等规模的“赶顶”。而在新房与二手房价格倒挂的格局下,如果没有“新房限售”的禁令在,这一波炒作会更加疯狂。

  至于导致中国人炒房心态的根源,说到底只有一个:由于买房子永远不会亏,所以自然是越多越好,有了钱就买房。

  将来,一旦房地产税开征,名下房产过多的人定然会成为征税的主要对象,那么人们在“闭眼买买买”之前,就会有所考虑。

  2、定向压制资产性收入,鼓励工作以及创业

  房价过高,以及高房价带来的生活成本过高,顶尖人才流入金融与地产行业,已经严重阻碍中国核心竞争力的形成。

  在北上广深等一线城市,有许多包租公包租婆,坐拥十几到几十套房产,随便出租几套就能有月入五六万,碾压绝大多数苦逼的打工族。这样的现象既影响了社会的公平性,也削弱了优秀人才前往一线城市发展以及定居的信念。

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  此女必然是将来“被开征”房地产税的主要对象^^

  而对于不得不在一线城市打拼的居民,或已在一线城市扎根的“新移民”,“被迫创业”反而沦为成了为了买房而不得不采取的暴富手段。而更有甚者,打着创业的名号去做非法集资的圈钱勾当,造成居民财富的损失,带来严重的社会问题。

  3、鼓励卖房炒股!

  中国居民资产配置中房地产占比过重。据统计,中国居民平均有一半以上的资产配置在房地产(54%),而20%为存款。两者加总占比接近四分之三。存款放在银行,而银行所提供贷款的主要去向,最终还是房地产企业。所以与其说房地产“绑架”了中国政府和中国经济,还不如说房地产“绑架”了中国居民。

  相比而言,美国居民配置在地产的比例为25%,存款为10%,两者共同占比仅为三分之一。相反,养老金、企业股权、非公司企业股权、以及共同基金等,则加在一起超过了一半(54%),可见美国居民的资产配置,是以股票等权益类资产为主的。

  与美国相比更夸张的是日本和韩国。由于日本与韩国房地产市场经历了长期的萧条,因而居民的资产配置中,几乎没有房地产的比例。且两国由于长期开行负利率,所以老百姓宁可持币在手。从下面两张图中看到,日本和韩国居民持有货币和短期存款的比例特别高。

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  当然,不论是中国居民“一股脑”地把资产配置在房子,还是日韩那种对房子“避而远之”,都不是最均衡的方式。随着中国地产的开发,房子越建越多,而人口城市化速度减缓,楼市的大拐点迟早是会来临的。而对将来而言,中国居民提高权益类资产的配资比例,也是必然会发生的事情。

  开征房地产税,对降低居民将资产配置到房地产的“买买买”的狂热度,是非常有利的。不过,既然前面已经提到,中国有四分之三的财产都直接或间接地流向地产,因而房价下跌是任何人都承受不起的。房地产税的开征,将更加注重结构的调节,而非打压房价。

  说白了,开征房地产税不是让人们卖房炒股票,而是让人们不要再一有钱就买房子了。搁置存量,着眼增量,一直是中国经济改革发展的智慧。

  四、结语

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  随着近期很多城市限购限售政策的放开,以及某些此前房价出现下滑的地区成交回暖,本轮地产周期似乎已经走出低谷。而伴随着对买房子的狂热情绪的降温,人们的认知也开始变得理性和冷静。

  最近网上有人比较了上海2016年“社保5年限购”政策推出以来,被政策赶着走的几个家庭最近三年的起伏。有的选择回了老家,有的选择在“环沪”购买(例如昆山),而有的则继续在上海过租房的生活。

  随后上海的房价开始暴涨,这些被政策当在外面的人看似失掉了一次暴富乃至人生翻身的机会,但如果它们在那次暴涨中被大势逼迫,买了房;那么多年的积蓄会被首付消耗掉,而贷款又会透支未来现金流,等于为自己套上了沉重的枷锁。

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  最终,不论买房也好,不买房也好,都是自己的选择。本不属于自己的人生,不是用一下“六个钱包”,加一次杠杆,就能勉强来的。而反过来,只要真诚对待自己,真心面对生活,生活就不会亏待你,国家的政策也不会亏待你。对于有房子的人来说,是继续持有房产等待升值,还是卖房炒股,也是一个自己的选择的问题。

  最近很流行的一句话:这么多年,我们国家的地产政策永远都在保护那部分有最真实的居住需求的人。至于房地产税,我们也同样相信,它一定不会伤害那些有最真实居住需求的人。